“Quais cuidados devo ter ao comprar um imóvel?”

A aquisição da casa própria ou mesmo do imóvel em que funciona a sua empresa é aspiração para muita gente. Ocorre que esse sonho pode se tornar um pesadelo se o comprador não for cauteloso.

Tendo isso em mente, listamos algumas providências para que a compra do seu sonhado imóvel não se torne uma dor de cabeça:

 

1- Análise de documentos do vendedor e do imóvel

Para que a aquisição seja segura, deve-se obter a seguinte documentação hábil do vendedor; e do próprio imóvel.

Se o vendedor é uma pessoa física, deve apresentar os seguintes documentos:

• CPF e RG (cópias autenticadas).
• Certidão de Casamento ou União Estável (cópia autenticada).
• Certidões negativas: criminais, protesto, de execuções fiscais municipais e estaduais, ações trabalhistas, quitação de tributos federais.

Cabe ressaltar que as certidões negativas assegurarão que o vendedor e seu cônjuge não possuem dívidas tributárias ou trabalhistas; que não estão sofrendo nenhum processo; e que não estão interditados judicialmente, o que os impediria de realizar a venda do imóvel.

Se o vendedor é uma pessoa jurídica, deve-se reunir a seguinte documentação:

• Cópia do CNPJ;
• Cópia autenticada do contrato social/estatuto social; e
• Documentação registrada na Junta Comercial de alterações no contrato/estatuto.

Além disso, deve-se juntar as seguintes certidões negativas em nome do vendedor:

• Cartório de Protesto;
• Ações Cíveis;
• Falência e concordata;
• Justiça do Trabalho;
• CND/INSS (débitos);
• Executivos fiscais, municipais e estaduais;
• Quitação de tributos de contribuições federais;
• Justiça Federal.

 

Com relação ao imóvel, deve-se conferir a seguinte documentação:

• Título de propriedade com registro;
• Certidão negativa de ônus reais (comprovando que o imóvel está livre de dívidas);
• Certidão negativa de IPTU;
• Averbação da construção junto ao Registro de Imóveis;
• Registro de ações reipersecutórias e alienações (comprovando que o imóvel não foi vendido informalmente);
• Cópia do boleto com o registro de pagamento do TCA (Taxa de Cadastro e Avaliação);
• Carta de “Habite-se” (alvará de utilização);
• Planta baixa;
• Certidão enfitêutica (para edificações construídas em terreno foreiro);
• R.T. do engenheiro responsável pela obra;
• Opção de compra e venda preenchida corretamente, datada e assinada;
• Certidão negativa de débitos condominiais.

Ademais, cabe lembrar que, no caso de financiamento, o comprador deve reunir a documentação exigida pela Instituição Financeira.

 

Cumpre ressaltar a importância de uma detida análise da documentação do imóvel, a fim de que não se adquira, por exemplo, o imóvel com ônus de uma hipoteca não baixada, caso recentemente enfrentado pelo nosso escritório.

Para além desse exemplo, diversas outras situações^[1] podem ser verificadas, a fim de mitigar riscos à negociação, tais como:

a) se a pessoa que se apresenta como vendedor é, de fato, o proprietário do imóvel;

b) se o imóvel já foi prometido a outra pessoa (que terá direito real de aquisição);

c) se o imóvel é de uma única pessoa, ou se trata de condôminos;

d) se o vendedor é casado (salvo se pelo regime da separação total de bens), pois será necessária a outorga uxória/marital;

e) se o bem está gravado com cláusula de inalienabilidade, usufruto ou hipoteca;

f) se, em algum momento, houve venda ou doação de ascendente para descendente;

g) se há contrato de locação registrado, com cláusula de vigência;

h) se houve venda com lesão;

i) há quanto tempo o imóvel pertence ao vendedor, pois dependendo do caso pode ser necessária a análise de toda a documentação relativa ao (s) antecessor (es).

 

2- Faça uma vistoria do imóvel 

É de extrema importância, antes de fechar o negócio, realizar uma vistoria técnica no imóvel, para apuração de eventuais problemas, como por exemplo na parte estrutural, hidráulica e elétrica.

Com uma vistoria adequada, analisa-se uma série de detalhes que podem impactar de forma decisiva a qualidade de vida das pessoas que irão morar no imóvel. Assim, ela tem por finalidade identificar de forma detalhada a situação em que se encontra o imóvel antes da conclusão do negócio.

Caso tenha dúvidas quanto à higidez do imóvel que pretende adquirir, contrate um profissional capacitado para fornecer os pareceres técnicos necessários.

 

3- Veja se essa compra de fato cabe no seu bolso

Não se esqueça que, a depender da negociação entabulada, você pode vir a ter que gastar uma quantia extra para pagamento de custos de transação, cartoriais e tributos, tais como: escritura, ITBI, emolumentos, registro de imóvel, comissão corretores/imobiliária, dentre outros.

Além disso, caso desista do negócio por não ter medido adequadamente a sua compra em relação às suas possibilidades financeiras, poderá ter que despender grandes somas de recursos com multas contratuais e arras.

 

4- Celebre um contrato de Compra e Venda do Imóvel com auxílio de um Advogado

O contrato de Compra e Venda é essencial para a aquisição de um imóvel. Nele estão descritos as intenções e os direitos e deveres de ambas as partes. São exemplos do que deve constar do referido contrato: o objeto bem definido; o valor do imóvel e as formas de pagamento acordadas; disposições sobre a posse, encargos e usufruto; eventuais honorários de intermediação (corretagem); além de disposições sobre a resolução do contrato.

Cabe lembrar que, por força do art. 1.227 do Código Civil, os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, em regra, você somente será proprietário do imóvel se efetuar o respectivo registro no Cartório.

Ressalte-se que o registro, além de ser imprescindível para a aquisição da propriedade, também é importante para gerar publicidade. Essa publicidade significa que qualquer pessoa que tiver interesse em saber quem é o proprietário de determinado imóvel poderá se dirigir ao cartório e solicitar o serviço, uma vez que essas informações estão acessíveis a qualquer pessoa.

Mas não apenas isso, o registro gera uma publicidade qualificada, de modo que, independentemente de chegar ao efetivo conhecimento de alguém, não se poderá alegar que não tinha conhecimento de determinada informação, se ela estava registrada em Cartório.

Por todo o exposto, antes de comprar uma casa, apartamento ou loja é salutar contratar um escritório de advocacia que faça uma Due Diligence imobiliária, que nada mais é que uma investigação do imóvel e dos seus proprietários atuais e anteriores. Sendo a referida apuração bem-feita, minuciosa e coordenada por profissionais especialistas e experientes, é possível evitar surpresas e definir com precisão quais são os riscos envolvidos na negociação, prevenindo-se a sua ocorrência.

Em caso de dúvidas acerca da compra de um imóvel, não hesite em consultar um advogado especializado. 

 

[1] – Carlos Alberto Del Papa Rossi. Cautelas na Compra de Imóveis – Importância da Análise Documental. Jus Brasil. 2020. Disponível em: https://carlosadprossi.jusbrasil.com.br/artigos/918637100/cautelas-na-compra-de-imoveis-importancia-da-analise-documental.